З набуттям чинності 1 липня 2015 року Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII від 14.05.2015 року [1] (надалі Закон № 417-VIII) монополії ЖЕКів, КРЕПів було покладено край, у зв’язку з чим співвласники багатоквартирних будинків отримали можливість самостійного вибору форми управління таким будинком, шляхом передачі усіх або частини функцій з управління багатоквартирним будинком управителю або- об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (ч. 1 ст. 9 Закону № 417-VIII).
Разом з тим, держава хоча й визначила нові форми управління багатоквартирним будинком, проте не зменшила свого регулятивного впливу на зазначену сферу суспільних відносин, залишивши за собою функцію тарифного регулювання відносин пов’язаних з утриманням та ремонтом житлового фонду. Зокрема, тарифи на комунальні послуги встановлюються органами місцевого самоврядування, проте приймаючи на себе відповідальність за їх прийняття, місцева влада наділена мінімальною компетенцією та встановлюють тільки: перелік послуг, рівень рентабельності та сукупних витрат, які також мають допустиму «вилку». До того ж процедура прийняття тарифів зарегульована настільки, що призводить житлово-комунальну сферу до стану не конкурентоздатності.
Всі ці фактори роблять комунальну сферу інвестиційно непривабливою для інвесторів.
Враховуючи на зазначене, доводиться констатувати той факт, що хоча й прийнято спеціальний Закон № 417-VIII, яким врегульовано суспільні відносини щодо управління співвласниками належним їм на праві спільної сумісної власності багатоквартирних будинків, проте вказаний Закон не можна вважати досконалим, оскільки окремі його норми мають суперечливий характер. Крім того, деякі поняття у цьому Законі визначені недосконало, що у свою чергу створює неоднозначне їх сприйняття та може спричиняти виникнення суперечок у правозастосовній практиці.
Зважаючи на предмет цього дослідження, варто спробувати більш ґрунтовно дослідити наявні форми управління багатоквартирним будинком, визначити законодавчі засади їх регулювання та виявити недоліки такого регулювання з метою вироблення пропозицій та рекомендацій щодо вдосконалення інститутів «управителів» та «об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Для початку необхідно з’ясувати, як саме Закон № 417-VIII, розкриває поняття управитель» та «об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Так, управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Вважаємо таке визначення «управителя» занадто просторовим, оскільки не зрозумілим є те, у якій саме організаційно-правовій формі «управителі» можуть провадити діяльність, яка за договором із співвласниками забезпечує останнім належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території. До того ж вважаємо за необхідне звернути увагу законодавця на те, що наказ Державного комітету статистики України від 25.06.2004 р. № 401 [3], яким затверджено Класифікацію організаційно-правових форм господарювання, не містить такої організаційно-правової форми господарювання як «управитель» (поняття - ОСББ визначено вказаним Класифікатором).
На відміну від управителя, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) на законодавчому рівні визначено більш конкретно, про що свідчить хоча б той факт що діяльності цього інституту присвячено окремий Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. N 2866-III [2].
Наведене порівняння зазначених понять призводить до висновку про те, що держава фактично створила умови для о функціонування лише - «ОСББ».
Але чи вигідно співвласнику багатоквартирного будинку, як кінцевому споживачу всіх комунальних послуг, здійснення управління таким будинком через ОСББ, якщо його квартира розташована у стандартній дев'ятиповерхівці з 4 під'їздів, збудована на початку 90-х р.р.,( а то й раніше), не говорячи вже про житлові будинки не високої етажності (2-5 поверхи).
Спробуємо навести такі розрахунки. Платять тільки мешканці будинку за тарифом 1,5 грн за кв. м. Загальна ж площа будинку, який ОСББ необхідно утримувати в середньому 10000 м2, тому що входять горище, підвали, сходові прольоти, калясочні і т.д.
Тепер підрахуємо очікуваний дохід такого ОСББ: 1,5 грн. × 10000 кв. м. = 15000 грн. доходу на місяць. Але насправді менше, так як люди отримують субсидії і реально платять менше, та ще обов’язково знайдеться несумлінний співвласник який або не платить або не своєчасно вносить плату. Так що візьмемо цифру 10 тисяч гривень доходу на який реально може розраховувати таке ОСББ.
Тепер подивимося витрати. З цих грошей необхідно буде виплатити заробітну плату голові, бухгалтеру, юристу. Навряд чи хтось з них погодиться працювати за винагороду у розмірі мінімальної заробітної плати - 1378,00 грн. Навіть якщо їх вдасться умовити на зарплату у розмірі 2000 грн., то залишок на утримання будинку на місяць складе не більше 4000 грн. Покажіть мені голову ОСББ, який за ці гроші найме двірника, оплатить виклики електрика, сантехніка і т.д. та й ще у нього залишаться кошти на закупівлю будівельних матеріалів, комплектуючих, витратних матеріалів необхідних для належного відновлення допоміжних приміщень та місць загального користування.
Так що реально ОСББ може вижити в будинках з оплачуваною площею від 15 тисяч м2. Чи багато таких в більшості обласних центрах, не кажучи вже про міста районного значення чи населених пунктах прирівняних до міст? Напевно що ні.
Виникає риторичне запитання, чи доцільно створення ОСББ з економічної точки зору у тих будинках які за своїми технічними параметрами не спроможні забезпечити мешканцям отримання доходу, у розмірі необхідного для забезпечення експлуатації такого будинку.
Відповідь більш ніж цілком очевидна, законодавець пропонує співвласникам багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, визначитись на загальних зборах співвласників з особою управителя з яким необхідно буде укласти відповідний договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ст. 11 Закону № 417-VIII). Загальні вимоги до договору між співвласниками та управителями визначені Наказом Держком України з питань ЖКГ від 27.08.2003 № 141 [4].
А тим співвласникам багатоквартирного будинку які до 01 липня 2016 р. не створили ОСББ та не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком буде здійснюватись управителем, який призначить на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради (ч. 5 ст. 13 Закону № 417-VIII).
Проте, аби співвласники могли визначитись з особою управителя необхідно аби така особа вже існувала, та виявила бажання надавати такі послуги саме такому житловому будинку. Відтак, вважаємо ч. 5 ст. 13 Закону № 417-VIII є фактично мертвою та ставить співвласників багатоповерхових будинків у глухий кут, оскільки у випадку відсутності наявних у містах професійних управителів, місцева влада не зможе призначити на конкурсних засадах співвласникам багатоповерхівок– управителя.
Незважаючи на таку ситуацію, в Україні все ж таки існують міста, які ще задовго до прийняття Закону № 417-VIII розпочали роботу по створенню відповідних керуючих компаній.
Кожен хто цікавиться проблемами комунальної сфери напевно чув те, що наприклад м. Олександрія (Кіровоградської обл.) є одним з небагатьох міст України, де ефективно функціонує з 2011 року керуюча компанія «Служба єдиного замовника», яка була створена завдяки праці та ініціативі колишнього начальника управління ХКГ, архітектури та містобудування Олександрійської міської ради – М. Злакомана, який не лише фактично започаткував створення такої служби, але й здійснив підготовку стратегічної «Програми реформування сфери утримання та ремонту житлового фонду багатоквартирних будинків та прибудинкової території м. Олександрії» та «Концепцію інноваційного комплексного саморегулюючого способу управління житловим багатоквартирним будинком в Україні» на період 2015 – 2030 роки.
З метою детального ознайомлення із змістом стратегічної «Програми» та «Концепції», кожен бажаючий може зв’язатись з її автором через електронну пошту E.Mail: zlakoman76@gmail.com
Підсумовуючи зазначене, вважаємо що для повноцінного функціонування інституту «управителів багатоповерхових будинків» та для створення умов, що сприяють поширенню подібного досвіду та впровадження його в інших містах України, необхідно на державному рівні здійснити низку заходів, а саме:
• на зміну Загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки, яка фактично вичерпала свою дію, необхідно розробити та прийняти нову державну програму реформування ЖКГ України, яка б передбачала функціонування підприємств – служб єдиного замовника як одного з найбільш пріоритетних напрямків.
• Прийняти на загальнодержавному рівні Концепцію інноваційного комплексного саморегулюючого способу управління житловим багатоквартирним будинком в Україні, яка б започаткувала інститут служби єдиного замовника.
• Прийняти спеціальний Закон «Про інститут управителів багатоповерхових житлових будинків в Україні»;
• Міністерству регіонального розвитку України розробити і прийняти ряд нормативних документів необхідних для формування порядку створення, роботи і вартості послуг для подібних служб.
Виконання зазначених заходів сприятиме створенню необхідних умов і широкому впровадженню такого інституту як «управитель» в особі керуючих компаній з функціями єдиного замовника та єдиного розрахункового центру, що надасть нашій країні отримати реальну можливість не тільки задовольнити потребу населення у життєво необхідних комунальних послугах, але і отримає можливість залучення бізнесу в комунальну сферу, а разом з цим і додаткових інвестицій.
Література:
1. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII від 14.05.2015 р. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/417-19;
2. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-III. від 29.11.2001 р. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2866-14
3. Наказ Державного комітету статистики України «Про затвердження від 25.06.2004 р. № 401 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/ST000948.html;
4. Наказ Державного комітету України з питань ЖКГ «Про затвердження Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя від 27.08.2003 № 141[Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z1155-03
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
