За своєю юридичною природою, одним з видів речових прав на чуже майно є емфітевзис, що передбачає собою право володіння та користування чужою землею для сільськогосподарських потреб. Виникнення даного інституту пов’язується з древніми греками, які ще в III ст. до н. е. називали ним спадкову оренду землі для розведення садів та виноградників. Згодом цей інститут запозичили правники стародавнього Риму (II ст. н. е.), які прагнули до вирішення питання оформлення довготривалих відносин володіння та користування чужою землею з метою перетворення необроблюваних земельних наділів великої площі в продуктивні сільськогосподарські угіддя.
Сутність правового регулювання емфітевзису, при ознайомленні з науковою і навчальною літературою, витікає з джерел римського приватного права, які є, так би мовити, першоджерелами його правового регулювання. Сюди відносяться і Інституції Гая [1], і Інституції та Дігести Юстиніана [2, с. 60-93], також Кодекс Феодосія, Кодекс та новели Юстиніана 535 та 544 років [3].
Інституції Гая є цінним джерелом інформації про формування концепції емфітевзису за римським приватним правом, оскільки у них фіксується стан розвитку римського права періоду пізньої Республіки та початку Принципату, тобто на момент виникнення та оформлення емфітевзису. Так, у Інституціях Гая йдеться про визначення правової природи емфітевзису у якості оренди (locatio-conductio) (Gai. Іnst. III. 145). В Інституціях Юстиніана [4] правам на чужі речі присвячено титули ІІІ–V книги другої. Дігести Юстиніана [5] містять відомості про емфітевзис в титулі ІІІ книги 6 – “Si ager vectigalis, id est emphyteuticarius, petatur” (“Якщо подається вимога про орендовану у громади ділянку, тобто емфітевтичну ділянку”), де зазначається про емфітевзис як довічну оренду, яка надавала право на річ із особливим видом позову для його захисту (D. 6. 3). Окремі положення щодо емфітевзису наявні у Кодексі Феодосія [6, с. 262-312], що визначають похідний характер емфітевзису, а також суперфіцію щодо права власності. Конструктивно емфітевзис вважався вічним правом, оскільки не обмежувався жодними строками. В цьому і полягала його основна відмінність від оренди, яка здавна була правом строковим.
До характерних рис, притаманних даному інституту за римським приватним правом, і які рецепіювались нашою цивільно-правовою системою, відносились: належність його до одного з видів речових прав; абсолютний характер захисту, що забезпечувався з допомогою речово-правових позовів; наділення емфітевта (землекористувача) основною правомочністю права користування чужою земельною ділянкою; специфічність емфітевтичного права, яка пов’язана із його особливим об’єктом – земельною ділянкою, призначеною для землеробства або ведення сільського господарства (інших сільськогосподарських потреб); наявність особливої підстави встановлення, якою має бути договір, судове рішення (adiudicatio) або заповіту; наявність такої ознаки як оплатність, яка може бути використана лише для однієї з підстав виникнення емфітевзису – договору; відсутність визначення строку.
Отже, за римським приватним правом емфітевзис визначався як речове, спадкове, оплатне, відчужуване право користування чужою земельною ділянкою за сільськогосподарським призначенням.
Загальні положення про емфітевзис в сучасному українському законодавстві містяться у главах 33 ЦКУ [7] та 16-1 [8] ЗКУ, які регулюють право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови. Але тут необхідно звернути увагу на таку важливу характерну рису емфітевзису, яка, зокрема, розмежовує його з суперфіцієм, як його призначення. А саме, земля надається суперфіціарію лише для забудови, а емфітевтові (особі, яка за договором емфітевзису, виявила бажання користуватися земельною ділянкою) – лише для сільськогосподарських потреб.
Так, сторонами даного договору є власник земельної ділянки (назвімо його бенефеціаром), що надає її у користування іншій особі для сільскогосподарських потреб, та особа, яка виявила бажання користуватися такою ділянкою (землекористувач, емфітевт). Не може бути стороною відносин емфітевзису особа, якій земельна ділянка надається у постійне користування або на умовах договору оренди.
Виходячи також з положень ч. 2 ст. 22 ЗКУ, можемо визначити об’єкт договору емфітевзису, яким є виключно землі сільськогосподарського призначення.
Договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися даною ділянкою для сільськогосподарських потреб був, і залишається основною і єдиною, підставою виникнення емфітевзису (ч. 1 ст. 407 ЦКУ та ч. 1 ст. 102 ЗКУ), дотримуючись умов якого і законодавчо встановлених норм, емфітевт веде господарство на власний розсуд, із застосуванням тих засобів виробництва, які не погіршують стан земельної ділянки та екологічний стан довкілля. Вся продукція, отримана в результаті його діяльності, становить його власність, з невідчужуваним правом розпорядження нею на власний розсуд.
Безпосередній інтерес і пряма вигода бенефеціара полягає в отриманні плати за користування земельною ділянкою, а також у забезпеченні її фактичної обробки та поліпшенні корисних властивостей землі.
Строк дії договору емфітевзису, укладеного після 01.01.2019 (дата початку дії Закону № 2498 від 10.07.2018 р.) [9], має бути конкретно визначеним для земель всіх форм власності та становити не більше 50-ти років. До вказаної дати такий максимальний строк передбачався лише для договорів, об’єктом якого були земельні ділянки державної або комунальної власності. Земельні ділянки приватної власності, до набрання ним чинності можна було передавати в користування на будь-який строк, або ж взагалі строк дії договору не вказувати. В останньому випадку договір емфітевзису вважався укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін могла відмовитися від договору емфітевзису, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦКУ).
Наступне, в ЦКУ відсутня імперативна норма, яка б визначала обов’язковість плати за договором емфітевзису. Так, у ч. 2 ст. 409 ЦКУ передбачено лише, що бенефеціар має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Одночасно з цим, норма ч. 2 ст. 410 ЦКУ вказує на те, що на емфітевта покладається обов’язок вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші законодавчо встановлені платежі, який виникає в результаті реалізації бенефеціаром свого права на отримання такої плати, і за умови погодження між сторонами розміру, форму, умов, порядку та строків виплати. Відповідно, обов’язок емфітевта вносити плату за емфітевзис відсутній у разі утримання власником від реалізації його права на отримання такої плати, що виражається застереженням в договорі про безоплатність емфітевзису. Напрошується висновок, що визначений обов’язок емфітевта є кореспондуючим праву бенефеціара на отримання плати за даним договором.
Також на сьогоднішній день жодним законодавчим актом не встановлений розмір плати за користування землею на умовах емфітевзису, відсутніми є також положення відносно її залежності від нормативної грошової оцінки землі або будь-яких інших кількісних показників. А отже сторони такого договору мають право визначати розмір та порядок внесення плати за користування об’єктами емфітевзису на власний розсуд.
У правовому статусі емфітевта відсутній обов’язок вносити до бюджету обов’язкову плату за землю, передбачену Податковим кодексом України (розділ ХІІ), оскільки вони не відносяться ні до власників, ні до орендарів об’єктів емфітевзису. Дане правило розповсюджується і на випадки, коли об’єктом договору емфітевзису виступає земельна ділянка, що знаходиться у державній або комунальній власності.
Ще до однієї з характеристик реалізації емфітевзису відноситься його відчужуваність, що означає його можливість бути переданим емфітевтом іншій особі на підставі угоди, за виключенням випадків, коли здійснюється право користування земельною ділянкою, що перебуває у державній або комунальній власності. Не можна також його передавати у заставу та вносити до статутного фонду (ч. 3 ст.407 ЦКУ).
Відсутність обов’язкової нормативно закріпленої плати за емфітевзисом вказує на те, що даний договір може бути як оплатним, так і безоплатним. При цьому відзначається переважне право власника перед іншими особами, в разі продажу права користування земельною ділянкою, його придбання на рівних умовах та за ціною, що актуальна на момент продажу. З приводу цього існує певне застереження, за яким власник землі наділяється переважним правом викупу емфітевзису лише за умови його оплатного відчуження. В тому ж разі, коли емфітевт виявить бажання передати емфітевзис іншій (третій) особі у безоплатне користування, то, уявляється, у власника така перевага буде відсутньою.
Далі, на чому ще хотілось би зупинитись у характеристиці реалізації цікавлячого нас договору, це на такій його властивості, яка проявляється у можливості його реалізації на умовах спадщини. А отже, він може переходити у спадщину на підставі як заповіту, так і закону.
Цивільним законодавством визначені підстави припинення емфітевзису в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено в договорі про встановлення цього права (ст. 412 ЦКУ). Також передбачена можливість його пролонгації, але обов’язок власника ділянки подовжити на вимогу емфітевта строк дії емффітевзису не встановлений. Отже, в разі продовження землекористувачем подальшого використання земельної ділянки, він набуває для себе можливість нею володіти, що пов’язується в подальшому з а) набуттям ним права власності за набувальною давністю (ст. 344 ЦК України) та б) викупом земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю. В даному випадку мова йде про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст. 350 ЦК України).
Підсумовуючи вище викладене, зазначимо, що не дивлячись на своє багатовікове існування, історично емфітевзис як правовий інститут у національному законодавстві з’явився лише з прийняттям у 2003 р. Цивільного кодексу України. А тому цілком справедливо можна говорити про його новизну, яка і до сьогодні не набула належної правової регламентації, порівняно з договором оренди [10]. Хоча, на відміну від останнього, він має низку переваг, пов’язаних, перш за все, з переважним правом власника земельної ділянки на купівлю емфітевзису; з обмеженням права власника впливати на користування емфітевтом земельною ділянкою в разі використання її за цільовим призначенням; з можливістю його відчуження землекористувачем іншій особі, а також передачею у спадок.
При чому мораторій на землю не забороняє здійснювати відчуження емфітевзису. А наявність у власника переважного права на викуп емфітевзису буде означати його припинення. І в разі, якщо викуп емфітевзису не буде ним здійснений, то за такої умови це не може стати перешкодою до його продажу іншій особі. Тому саме можливість здійснювати вільний продаж емфітевзису стає дедалі привабливішим для сільськогосподарських суб’єктів [11].
Відсутність же затверджених типових договорів емфітевзису і спеціального законодавства [12], яке б здійснювало нормативне регулювання відносин в цій сфері, певним чином значно розширює як коло можливостей сторін у визначенні умов його застосування, що вбачається для них плюсом, так і коло ризиків, пов’язаних з умовами його реалізації. А це є, власне, мінусом, пов’язаним, перш за все, з настанням певних негативних наслідків матеріального характеру для власника земельної ділянки в разі продажу ним емфітевзису, за чим він позбавляється можливості в отримуванні щорічних платежів, отримавши натомість відразу певну грошову суму. Також в разі домовленості між сторонами про сплату певної щорічної грошової суми, власник земельної ділянки одразу суму значного розміру не отримає. І цей фактор також необхідно обов’язково враховувати на практиці.
Існують також певні зауваження з приводу форми емфітевзису, який, як і договір оренди, має укладатися у письмовій формі, але без вимоги обов’язкового нотаріального посвідчення, хоча практично воно здійснюється сторонами. Думається, тут варто звернути увагу на обов’язкову законодавчу регламентацію положення стосовно обов’язковості нотаріально посвідченої форми емфітевзису, в першу чергу за для уникнення негативних наслідків, пов’язаних з дотриманням і виконанням умов такого договору, і які торкатимуться безпосередньо саме особи власника земельної ділянки, оскільки саме на ній лежить ризик матеріальної втрати права отримувати вигоду від його реалізації. Тому саме така форма договору на сьогодні є єдиним надійним гарантом захисту права власності на об’єкт, що наділений виключними специфічними ресурсними характеристиками. Це з одного боку. З іншого – дозволить уникнути несвоєчасного отримання дивідендів від використання такого об’єкта недобросовісними особами, що наразі взяли його в користування і несвоєчасно виконують свої обов’язки перед бенефеціаром, або ж взагалі позбавляють його своєчасного і першочергового права претендування.
Література:
1. Гай. Институции / под ред. В.А. Савельева, Л.Л. Кофанова; пер. с лат. Ф. Дадынского. – М.: Юристъ, 1997. – 368 с.
2. Харитонов Е.О. Основы римского частного права / Е.О. Харитонов. – Ростов н/Д: Изд-во “Феникс”, 1999. – 416 с
3. Памятники римского права: Законы ХІІ таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана; пер. с лат. – М.: Зерцало, 1997. – 608 с
4. Институции: История и система римского гражданского права. Ч. 2: Вып. 1. Ч. 2: Система. Вып. 1: Общая часть и вещное право / Зом Р. ; пер.: Н. Кесслер; предисл. и ред.: А.Н. Беликов, прив.-доц. – Сергиев Посад: Тип. И.И. Иванова, 1916. – 375 с
5. Дигесты Юстиниана / отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. III.; пер. с лат. – М.: Статут, 2003. – 780 с.
6. Карышев Н. Вечно-наследственный наем земель на континенте Западной Европы / Н. Карышев. – М.: СПАРК, 2007. – 330 с
7. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435 – ІV (в останній редакції від 02. 04. 2020 р.)
8. Земельний кодекс України від 25.10. 2001 № 2768 – III (в останній редакції від 21. 02. 2020 р.)
9. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні»: Закон № 2498 від 10.07.2018 р. [Електронний ресурс]
10. Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161 – XIV
11. Що таке емфітевзис : роз’яснення юристів:[електронний ресурс] https://ldn.org.ua/consultations/emfitevzys-ta-orenda-zemel-silskohospodarskoho-pryznachennya-vidminnosti-ta-perevahy/
12. Емфітевзис та оренда земель сільськогосподарського призначення : відмінності та переваги: [електронний ресурс] https://ldn.org.ua/consultations/emfitevzys-ta-orenda-zemel-silskohospodarskoho-pryznachennya-vidminnosti-ta-perevahy/
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
