Author: Пененко Яна Сергіївна, юрист ТОВ «Геракліс»
[Arbitration law. Arbitration process]
Пролонгація - це продовження терміну будь-якого документу, угоди, зобов’язання, що мають фіксований час дії.
Цивільний кодекс та інші нормативно правові акти визначають поняття поновлення та переукладення договору, що є синонімами поняття «пролонгація».
В першу чергу потрібно зазначити, що істотною умовою будь-якого договору є строк його дії. Недодержання сторонами обов’язку його встановлення відповідно до ч.8 ст.181 Господарського Кодексу означає, що договір не укладений. Настання чи припинення певного строку завжди тягне за собою юридичні наслідки, які пов’язані з настанням чи припиненням цивільних прав і обов’язків. Тому строк зазвичай розглядається як юридичний факт або як один з елементів фактичного складу, з яким закон пов’язує настання правових наслідків. Визначення та обчислення строків визначає Розділ V Цивільного кодексу України.
Виникає питання стосовно правових наслідків після спливу строку дії договору.
Стаття 764 ЦК передбачає, що у разі, коли сторони не заперечують проти продовження дії договору найму, дозволяється не переукладати для цього чинний договір та встановлювати новий строк. Для цього наймач може продовжувати користуватися майном, і за умови відсутності заперечення наймодавця протягом місяця, договір вважається подовженим на той самий строк. З цього можна дійти висновку, що після закінчення строку дії договору, якщо наймач продовжує користуватися майном, єдиним що потрібно зробити сторонам це утриматись від будь яких дій. Після спливу місяця після закінчення строку дії договору на дану норму законодавства потрібно посилатися. Потрібно чи не потрібно письмово інформувати сторону договору про вступ в силу «авто» пролонгації, сторони визначають на власний розсуд. Законодавство не наполягає на дане письмове інформування. Адже лист має тільки інформаційний характер.
Договір оренди може бути укладений на строк не більше ніж на три роки. Якщо договір укладений на три і більше роки договір підлягає нотаріальному засвідченню. Якщо договір був укладений на 2 роки, після спливу даного терміну застосовуємо статтю 764 ЦК і загальний строк виходить 4 роки. Постає питання, чи потрібно в даному випадку нотаріально засвідчувати договір? На мою думку, не потрібно. Якщо після закінчення строку дії договору, одна сторона продовжує виконувати зобов’язання, а інша приймає дані зобов’язання, договір вважається чинним. Також, потрібно зазначити, що дана норма не містить формулювання «якщо інше не передбачено законом або договором». Тобто в даній статті відсутнє пряме посилання на те, що відносини, на які поширюється дія цієї норми, може бути врегульована іншим способом (наприклад, договірним шляхом). Тим не менш, згідно зі частиною 3 статті 6 ЦК сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства тільки в тому випадку, якщо в них прямо вказано про це, а також у випадку обов’язковості для сторін положень даних актів , яка витікає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Тому краще себе перестрахувати при першочерговому укладені договору, в який включити пункт, який регулює відносини між сторонами після закінчення терміну дії договору.
У випадку, якщо автоматична пролонгація договору не може бути застосована, не варто залишати без уваги ст.777 ЦК, згідно з якою наймач, який належно виконував свої обов’язки по договору найму, після спливу строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Якщо першочергово договір був укладений на 1 рік, орендар добросовісно виконував свої зобов’язання згідно договору, після закінчення його строку дії сторони домовились продовжити строк ще на 3 роки, то в даному випадку автопролонгацію ми не можемо застосовувати. Сторони можуть укласти додаткову угоду щодо зміни договору, де змінюють пунк відносно строку. Звичайно, зміні підлягає істотна умова договору і потрібно підійти до даного питання обережно, щоб в майбутньому не виникли питання та проблеми. Зазвичай у договорі вказано, що строк дії договору складає 1 рік, тобто, наприклад, з 01.01.2008 по 01.01.2009. В будь якому випадку, укладаючи додаткову угоду потрібно вказувати, що строк дії договору до 01.01.2010. Тоді, по суті, загальний строк дії договору виходить 4 роки, що в свою чергу підлягає нотаріальному засвідченню. Що можемо в даному випадку зробити? В додатковій угоді прописати, що в момент підписання додаткової угоди об’єкт оренди був повернений орендодавцеві з одночасним прийняттям його в оренду.
В будь-якому випадку колізії та прогалини в законодавстві існують. Для того, щоб уникнути сумнівів стосовно дійсності чи недійсності договору, варто було б при першочерговому укладені договору нотаріально його посвідчувати не зважаючи на те на який строк договір укладається. В подальшому, при застосуванні автоматичної пролонгації, коли загальний строк дії договору буде перевищувати 3 роки, надасть гарантії а визнання його недійсним або не укладеним. Звичайно, це призведе до певних витрат, адже мито за нотаріальне посвідчення договору оренди становить 1% від суми договору. Причому відповідно до п.51 Інструкції №15 за договором оренди майна сума, з якої обчислюється та сплачується державне мито, визначається виходячи із загальної суми платежів за договором за весь час його дії. Якщо ж договір укладено на невизначений строк, мито обчислюється та сплачується виходячи із загальної суми платежів за договором, але не більше ніж за три роки.
Стосовно продовження строку дії договору, де орендодавцями виступають Фонд державного майна та органи місцевого самоврядування управління майном, згідно зі статтею 17 Закону України «про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Як показує практика, якщо після закінчення строку дії договору, наймач продовжує здійснювати оплату за орендоване майно, а наймодавець приймає оплату та виставляє рахунки тим самим сторони підтверджують пролонгацію договору та його чинність.
e-mail: yana.penenko@actek-c.com
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
