Упродовж багатьох років на практиці спостерігається проблема неоднозначного застосування норм щодо користування земельною ділянкою під об’єктом нерухомості.
08 вересня 2021 року Верховна Рада України у другому читанні прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено» (далі – Закон № 1720) [1]. Закон усунув значні прогалини у правовому регулюванні питань, пов’язаних із оформленням і переходом прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухоме майно (житловий будинок, будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва), що розміщені на ній.
Актуальність дослідження полягає у необхідності з’ясування практичного значення нової редакції ст. 120 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) [2] за Законом № 1720, співставлення положень цього Закону з положеннями попереднього Закону № 1174, яким також вносились зміни до цієї статті.
Метою дослідження є аналіз норм Закону № 1720, а саме змін до ст. 120 ЗК України, виявлення переваг та недоліків правового регулювання переходу права власності та права користування земельною ділянкою у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна.
Варто звернути увагу на те, що Закон № 1720 не є чимось новим, оскільки дублює положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» (далі - Закон № 1174-ІХ) [3], набрання чинності якого, відбулося 28 жовтня 2021 року. З цього дня та до 31 грудня 2021 року буде чинною ця редакція ст. 120 ЗК України. Втім, вже 01 січня 2022 року набере чинності Закон № 1720, в якому передбачена нова редакція ст. 120 ЗК України.
Ключова відмінність законів один від одного полягає в несуттєвій зміні формулювань положень ст. 120 ЗК України, щодо: переходу прав на земельну ділянку у разі набуття прав власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній та доповнення новою частиною, якою визначено, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна.
За юридичним змістом, більш доопрацьованим є саме Закон № 1720, яким передбачаються зміни до процедури реєстрації переходу права власності (користування) на земельні ділянки, у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно.
Закон № 1720 усунув значні прогалини у правовому регулюванні питань, пов’язаних із оформленням і переходом прав на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на обєкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній, а саме:
- встановлено обов’язковість одночасного оформлення прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна;
- приведено у відповідність норми ст. 120 ЗК України та ст. 377 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) щодо переходу права власності на земельну ділянку та всіх видів користування нею [4].
Для прийняття вищевказаних законів, слугувала неоднозначна практика Верховного Суду (далі - ВС) у земельних спорах про визнання права власності чи права користування на земельну ділянку в порядку «автоматичного» переходу таких прав за ст. 120 ЗК України.
Так, у постановах № 910/18560/16 від 04 грудня 2018 року [5], № 127/10011/18 від 19 травня 2020 року [6], № 318/1274/18 від 20 січня 2021 року [7] Верховний Суд неодноразово звертав увагу на той факт, що ст. 120 ЗК України закріплено загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій він розташований. За загальним правилом, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику. Це також стосується переходу права користування на земельну ділянку до нового власника нерухомого майна в «автоматичному» порядку (без необхідності укладення додаткових договорів) [8].
За висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18 [9] згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, мала цивільний інтерес, тобто першочергово заінтересована, в оформленні права на земельну ділянку під таким будинком і спорудою після їх набуття [10].
Із позицій Верховного Суду варто звернути увагу на наступні проблемні аспекти застосування норм, щодо переходу права власності (або оренди) на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду, відповідно до положень ч. 2 ст. 120 ЗК України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» а саме:
- набуття «автоматичного» права власності на земельну ділянку при придбані на ній нерухомого майна без належного оформлення права на таку земельну ділянку – не застосовується;
- «автоматичність» сплати орендної плати у покупця, який купував нерухомість на орендованій земельній ділянці, на підставі договору оренди земельної ділянки.
Проте, Закон № 1720-ІХ – є не ідеальним та має свої недоліки.
Із його прийняттям слід очікувати нової практики застосування норм ст. 120 ЗК України, а саме, відсутність зобов’язання повідомляти орендодавця (власника) земельної ділянки про перехід права користування до нового орендаря (користувача) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію, може спричинити порушення прав власника земельної ділянки та неоднозначність застосування істотних умов договору із нарахувань та сплати орендної плати.
Варіантом вирішення цієї проблеми може бути встановлення зобов’язання орендаря повідомити орендодавця про перехід права користування до нового користувача та покласти на нового орендаря обов’язок зі сплати орендної плати відповідно до умов договору.
Підсумовуючи вищевикладене, можна дійти до висновку, що Закон № 1720 буде сприяти єдності практики застосування законодавства як між набувачами нерухомого майна та власниками земельних ділянок, так й судової практики при вирішенні справ такої категорії.
Література:
1. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено: Закон України від 08 вересня 2021 року № 1720-ІХ. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1720-IX#Text.
2. Земельний кодекс України: Закон України від 25 жовтня 2001 року №132/94-ВР. Відомості Верховної Ради України. 1994. № 36. Ст.340.
3. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості): Закон України від 02 лютого 2021 року № 1174-IX. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1174-IX#Text.
4. Баранова О. Верховна Рада затвердила одночасний перехід права на землю та нерухомість. URL: https://biz.ligazakon.net/news/206096_verkhovna-rada-zatverdila-odnochasniy-perekhd-prava-na-zemlyu-ta-nerukhomst
5. Постанова Верховного Суду від 04 грудня 2018 року № 910/18560/16. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/78326334.
6. Постанова Верховного Суду від 19 травня 2020 року № 127/10011/18. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/89345588.
7. Постанова ВС від 20 січня 2021 року № 318/1274/18. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/94362778.
8. Савчук Д. Аналіз проекту № 5248. URL: https://biz.ligazakon.net/analitycs/206542_odnochasniy-perekhd-prava-na-zemlyu-ta-nerukhomst-yak-zmnitsya-protsedura-oformlennya.
9. Постанова ВС від 03 квітня 2019 року № 921/158/18. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/81139165.
10. Спектор А. Superficies solo cedit: краще пізно, аніж спірно. URL: https://uba.ua/ukr/news/8682/print/.
________________
Науковий керівник: Липницька Євгенія Олександрівна, кандидат юридичних наук, доцент кафедри господарського та адміністративного права Донецького національного університету ім. В. Стуса
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
