ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В УКРАИНЕ
11.02.2009 08:45
Author: Плецкая Юлия Викторовна, соискатель кафедры гражданского права Классического приватного университета
[Ecological law. Land law. Agrarian law]
Ипотека, как доказано всемирной практикой, является одним из наиболее перспективных направлений привлечения финансовых средств в агропромышленный комплекс. Ипотека стимулирует инвестиционную привлекательность и способствует эффективному использованию земель. Особенную актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики. При таких условиях ипотека может гарантировать надежность капиталовложений.
Множество ученых - теоретиков и практиков отмечают существующие в Украине помехи на пути реализации ипотеки, которые могут надолго приостановить этот процесс. К ним относится и кризис финансово-кредитной системы, и несовершенство законодательства (ограничения оборота земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, как товара); неразвитость рынка земли в Украине; неопределенность цен на земельные участки; отсутствие системного подхода в регистрации земельных участков и многое другое.
Поскольку ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения является новой составляющей хозяйственного механизма Украины, возникает необходимость разработки и освоения множества элементов, таких как законодательное и организационное обеспечение функционирования ипотечного ринка, создание соответствующей инфраструктуры этого рынка, введение земельных ценных бумаг - закладных и ипотечных листов.
Последнее время в Украине наблюдается достаточно динамичное развитие земельного законодательства, регулирующего отношения функционирования рынка земли. Данный процесс должен непосредственно касаться создания рынка ипотечного кредитования.
Специальным нормативно-правовым актом, который регулирует отношения имущественного залога, в том числе залога недвижимости, как способа обеспечения обязательств, является закон Украины об ипотеке. В соответствие с данным законом ипотека рассматривается как необходимый и очень эффективный элемент существования земельного рынка.
Одной из предпосылок существования в Украине ипотеки земель сельскохозяйственного назначения является отмена введенного моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения.
В настоящее время в Украине как физические, так и юридические лица не могут свободно приобретать в собственность землю сельскохозяйственного назначения. Сделано это для того, чтобы рынок сельскохозяйственных земель в Украине формировался внутренними продавцами и покупателями, и чтобы отсутствие крупного по международным меркам отечественного капитала не позволило спекулятивному иностранному капиталу диктовать свои условия на рынке земли Украины.
Не менее важным является вопрос, связанный с механизмом реализации заложенного имущества, в данном случае, земель сельскохозяйственного назначения. Земля, которую нельзя продать, не интересна банкам как залог. Получается, что формально земля может находиться в залоге, а фактически, по причине отсутствия механизма его реализации, возникает проблема определения ликвидной стоимость такой земли.
Таким образом, пока проблема механизма реализации залога не будет законодательно урегулирована, в настоящее время в Украине ликвидная стоимость такого залога близиться к нулю. Прежде всего, этот процесс отрицательно сказывается на кредитовании сельского хозяйства. Учитывая то, что земля должна быть товаром, должен развиваться рынок сельскохозяйственных земель и кредитование под залог земли.
В данном случае, необходимо расширить возможности банковского кредитования сельскохозяйственного производства. Пахотные земли могут стать очень удобным инструментом залога: такой залог всегда на месте, дополнительные отягощения на него легко поддаются проверке, он вполне ликвидный. В крайнем случае, банк может получать прибыль, сдавая участок в аренду, что в конечном итоге будет способствовать перераспределению земель в пользу эффективного собственника.
Однако, в стране еще слишком низкий уровень платежеспособности граждан, а также отсутствует рыночная оценка земельных участков, не отработаны механизмы прозрачного рынка земли.
Кроме того, при ограничении землевладений в размере 100 га становится невозможным привлечение крупных инвестиций в сельское хозяйство. Ограничение землевладений приведет к еще большему оттоку капитала из отрасли в течение 10 лет, еще больше ослабит финансово-кредитную систему, притормозит формирование эффективного рынка земли.
Следующим ключевым моментом при внедрении в агропромышленный комплекс Украины механизма ипотечного кредитования является создание ипотечных банков. Данный факт свидетельствует о том, что отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения предполагается пока что на уровне концептуального обсуждения создания такого ипотечного банка.
Земельным кодексом Украины предусмотрено существование государственного банка-монополиста, как следствие, предполагается создание монопольной системы ипотеки, которая, к сожалению, не будет обеспечивать ни права кредитора, ни должника.
Согласно украинскому законодательству, в случае передачи в ипотеку недвижимости, в том числе земельного участка, и невозвращения кредита, недвижимость автоматически не переходит в собственность банка – кредитора. Недвижимость подлежит отчуждению, в частности земельный участок должен отчуждаться на земельных торгах (аукционе), с последующим получением денежных средств, которые пойдут на погашение кредита и возвращение, если что-либо останется после погашения долга, тому собственнику земельного участка, который не смог погасить кредит. В том случае, если торги (аукцион) по реализации недвижимости не состоится, ипотекодержатель имеет право в течение 10 дней со дня оглашения торгов приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества.
Кажется, что такая система предотвращает возможность злоупотребления правом залога земельных участков, а так же возможность сконцентрировать земельные участки в собственности одного банка.
Однако, возможность перехода земельного участка в собственность кредитора по основным обязательствам, в частности ипотекодержателя, может привести к тому, что к банковским и другим финансовым учреждениям будут переходить права собственности на земельные участки. Этот процесс несет в себе угрозу, особенно в случае создания государственного ипотечного банка, как монопольной финансовой структуры, которая будет заниматься ипотечным кредитованием.
Наиболее оптимальным было бы создание или специализированного не одного, не только государственного ипотечного банка, или частных банков, которые смогут осуществлять операции и отслеживать ипотеку земельных участков. Такой опыт существует в странах Восточной Европы, которые пошли вперед в развитии рынка ипотечного кредитования - создание специализированных отделений в обычных банках.
Таким образом, два фактора: первый - создание государственного ипотечного банка как монопольной структуры, второй - допущение возможности перехода предмета ипотеки в собственность ипотекодержателя, может привести фактически к переходу земли снова в государственную собственность. Как раз, закон Украины об ипотеке и предусматривает возможность перехода права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю, что усугубляется предусмотренной в Земельном кодексе Украины оговоркой о создании Государственного ипотечного банка.
Несмотря на достигнутые позитивные результаты, преобразования в аграрной и сельскохозяйственной сферах недостаточно способствуют использованию экономического потенциала земли для усиления инвестиционных процессов в сельском хозяйстве. Такие преобразования пока еще не создали благоприятные условия для обеспечения эффективности использования земельно-ресурсной базы страны.
Наряду со стабилизацией финансово-кредитной системы сегодня возникает острая необходимость комплексного разрешения проблем, касающихся реформирования земельных отношений, в частности: создание эффективной защиты прав на землю; обеспечения функционирования рынка земли, создание прозрачного рынка земли, введения механизма залога земли.
Для реализации вышеуказанных мероприятий на практике необходимо законодательно урегулировать порядок купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения, а также ипотеки земли. Это возможно путем принятия или внесения изменений в законы: о землеустройстве и учете земель (в том числе о земельном кадастре); о полномочиях органов власти по регулированию земельных отношений; о рыночном обращении земель (в частности, о земельном банке); об особенностях использования сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, что, в свою очередь, будет способствовать активному развитию ипотечных правоотношений в Украине, в частности, ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.
Литература:
1. Дякович М. Іпотека – інструмент для боржника і кредитора. – Львів, 2004.
2. Кручок С.І. Іпотечне кредитування: Європейська практика та перспективи розвитку в Україні. – Київ: Урожай, 2003.
3. Євтух О. Іпотека в аграрному секторі: регіональні аспекти // Регіональна економіка. – 2001. - №1.
4. Корінець Р. Деякі проблеми розвитку іпотечного кредитування сільського господарства // Українське комерційне право. – 2002. - № 2.
5. Малий В. Поняття і правові форми іпотеки землі за законодавством України // Право України. – 2004. - №1.
е-mail: juliiizsu@rambler.ru
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
