ОСОБЛИВОСТІ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО В КРАЇНАХ АНГЛО-АМЕРИКАНСЬКОЇ ПРАВОВОЇ СИСТЕМИ (НА ПРИКЛАДІ США ТА КАНАДИ)
13.09.2011 15:34
Author: Слободянюк Сергій Олександрович, здобувач Київського національного університету імені Тараса Шевченка
[Civil and domestic law. Civil judicial law. Commercial law. Housing right. Obligation law. International private law]
В умовах розвитку ринкової економіки постає необхідність у динамічному обороті нерухомого майна та права власності на нього. Відтак постає питання щодо забезпечення стабільності та гарантованості прав на нерухоме майно, які досягаються через ефективний механізм реєстрації нерухомого майна та прав на нього. При реформуванні української системи реєстрації прав на нерухоме майно слід звернути увагу на досвід реєстрації права власності та об’єктів нерухомого майна в країнах англо-американської правової системи на прикладі США та Канади. Метою даної статті є визначення особливості реєстрації права власності на нерухоме майно в США та Канаді, а також аналіз доцільності застосування досвіду реєстрації нерухомого майна країн англо-американської правової системи при реформуванні української системи реєстрації. Різноманітні системи державної реєстрації прав на нерухомість існують та діють вже достатньо тривалий проміжок часу в різних державах світу. Найпоширенішими з них є, по-перше, система реєстрації правочинів з нерухомістю, яку деякі вчені називають актовою системою; по-друге, система реєстрації прав на нерухоме майно (титульна система) [1, с.6]. Однак видається, що наведений, за визначенням В. Крата, «примусовий» поділ є досить умовним і жодною мірою не відображає власну самобутність та оригінальність певної системи реєстрації прав на нерухоме майно, обумовленої впливом на її формування як основних засад цивільного законодавства конкретної держави, так і власне самої правової системи [2, с.73]. У зв’язку з цим вбачається за необхідне, перш за все, простежити сутність світових систем державної реєстрації прав на нерухоме майно в контексті запозичення позитивного досвіду правового регулювання даних правовідносин. У системах, що базуються на «реєстрації документів» (актова система), до реєстру вноситься запис про передачу прав на нерухомість. При цьому не перевіряється законність здійснення правочинів або виникнення прав, а держава не несе відповідальності за такі правочини. Отже, сутність актової системи полягає в тому, що в правочинах з нерухомістю держава бере на себе виключно функцію реєстрації самого факту здійснення правочину певного змісту між певними особами. Чи мають сторони право на укладення такого правочину, чи мають вони взагалі будь-який зв’язок з предметом правочину державного реєстратора не цікавить. До його обов’язків входить лише визначити особу, яка є набувачем за правочином та подає документи на державну реєстрацію, а також точно зафіксувати дату і час реєстрації. Особлива важливість фіксації дати і часу реєстрації полягає в тому, що особа, яка зареєструвала правочин першою має пріоритет над всіма наступними претендентами на володіння відповідним майном. Таким чином, держава не перевіряє законність набуття відчужувачем права власності на нерухоме майно, а тільки фіксує факт правочину з ним. Обов’язки з перевірки наявності правових підстав продавця на нерухоме майно покладаються на нотаріусів та юристів. Разом з цим вони не дають повної гарантії достовірності прав продавця, дефекти таких прав згодом можуть стати підставою для оскарження як самого правочину, так і його державної реєстрації. Така система характерна для аграрних країн і деяких країн Америки. Прикладом підходу до виникнення права на нерухоме майно без обов’язкової державної реєстрації є існуюча система обліку прав на нерухомість в США. Там фактично кожний штат має свою систему реєстрації нерухомості, що базується на законодавстві штату. У більшості штатів створені офіційні реєстри документів, головним мотивом створення яких було поліпшення розвитку ринку землі. Сутністю обліку прав на нерухоме майно в США є: по-перше, незалежне регулювання системи обліку в кожному окремому штаті, що базується, як правило, на судових рішеннях; по-друге, відсутність обов’язку реєструвати виникнення, перехід та припинення прав у відповідних державних установах; по-третє, відсутність у більшості штатів єдиного кадастру земель; по-четверте, наявність розгалуженої системи приватних компаній із страхування ризиків, пов’язаних з наявністю та підтвердженням прав на нерухомість [3, с.228]. У п’ятнадцяти штатах США для поліпшення безпеки трансакцій і зниження витрат, пов’язаних із перевіркою правовстановлюючих документів, були здійснені спроби встановлення системи реєстрації прав. Враховуючи те, що реєстрація є добровільною, а плата за дослідження документів для підтвердження прав достатньо висока, ці спроби виявилися малоефективними. У більшості штатів США створені прості текстові реєстри, до яких заносяться відповідні записи про правочини з нерухомістю в порядку їх здійснення. За таких умов законність договору не перевіряється, а його дійсність не гарантується. Для здійснення трансакцій при використанні такої системи покупець повинен самостійно провести дослідження усіх необхідних документів, що підтверджують право власності продавця на дану нерухомість. З огляду на те, що з нерухомістю за багато років існування такої системи здійснювалися десятки трансакцій, така робота під силу тільки професійним юристам, що спеціалізуються на операціях із нерухомістю. Зазначимо, що і в цьому випадку, при значній вартості трансакцій, залишається серйозний ризик. Вищезгадана система, створена понад сто років тому, має міцні основи і сьогодні. Серед причин можна виокремити існування приватних компаній, діяльність яких пов’язана із страхуванням ризиків щодо підтвердження прав на нерухомість. За твердженням М. Стеценка ряд обтяжень і додаткових прав не підлягає обліку в реєстраційних офісах місцевої влади взагалі, а міститься, наприклад, в архівах суду, а по-друге, в більшості штатів відсутня система кадастру земель [4, с.23]. Для зменшення ризиків замість реєстрації прав поширеним явищем стало створення страхових компаній, що достатньо оперативно ведуть власні реєстри документів та на їх основі проводять страхування операцій із нерухомістю. Основою такої системи є історичні традиції вільного ринку США, а однією із переваг, на думку С. В. Безбаха, можна вважати те, що така система забезпечує роботою цілу армію брокерів, юристів, персоналу страхових компаній тощо. Така система не є характерною для європейських країн, де відповідність реєстрів нерухомості, як правило, гарантується державою [5, с.6]. На наш погляд, із такою тезою важко беззаперечно погодитись, оскільки страхування не повинно замінювати собою реєстрацію прав, а навпаки служити додатковим інструментом захисту майнових прав учасників цивільних відносин. Інститут державної реєстрації повинен гарантувати непорушність майнових прав власника нерухомого майна. Однак не варто забувати, що перехід права власності – це операція, пов’язана із значним ризиком навіть за умови відносної досконалості державної реєстрації. На наше переконання, досвід США щодо страхування титулу власника повинен розвиватися і в Україні поряд із системою реєстрації прав, створюючи додаткові гарантії захисту прав добросовісних набувачів нерухомого майна. Для забезпечення балансу інтересів у цивільному обороті окрему увагу необхідно приділити й питанню цивільно-правової відповідальності перед учасниками цивільного обороту у випадку припинення їх речових прав через дефектність титулу (неправильність або невідповідність записів) у державному реєстрі прав на нерухоме майно. Зазначена модель відповідальності у контексті системи державної реєстрації прав на нерухомість отримала назву принципу гарантії, який є складовим такої системи. Слід відзначити, що сформувалося декілька підходів до розв’язання цієї проблеми, вирішення яких залежить від того, яку роль виконує держава у реєстрації прав на нерухоме майно. У більшості країн мова йде про відповідальність держави перед особами, які втратили права [6, с.261]. Найповніше такий механізм реалізований у системі Торенса, для якої є характерним формування гарантійного фонду, за рахунок коштів якого проводиться компенсація збитків. Якщо коштів гарантійного фонду виявиться недостатньо для виплати компенсації, суми виплачуються в повному розмірі за рахунок доходів відповідної провінції [7, с.50]. Таким чином, цілком закономірним видається висновок, що такій реєстраційній системі не притаманні основні принципи цього інституту, як надійність в цивільному обороті нерухомості, гласність, публічність і відкритість. Крім того, дана реєстраційна система є надзвичайно капіталозатратною, що є вагомим аргументом проти її введення в Україні. У системі, де основою є реєстрація прав або титулів, реєструється факт вчинення правочину, оформленого відповідним чином, а також права й обмеження, що були його предметом. Всі дії здійснюються відповідно до встановленої законодавством процедури, а держава гарантує коректність правочинів і несе відповідальність у випадках виникнення порушень прав власників. Канада є яскравим прикладом різних підходів до правового регулювання державної реєстрації прав на нерухомість, оскільки відрізняється відсутністю єдиної системи реєстрації в масштабах країни. Ймовірно, цей факт пов’язаний з процесами її заселення. Реєстрація прав власності на нерухомість у Канаді є компетенцією провінцій. Кожна провінція має свою систему на базі місцевих органів влади, що відображає історичні умови даної провінції. Наприклад, у найстарішій частині країни у східній Канаді система базується на реєстрації документів. Система провінції Квебек відображає її французьку спадщину і французьке цивільне право, виконуючи реєстрацію права власності у спосіб, схожий на прийнятий у Франції. У провінції Онтаріо на одній половині території функціонує система реєстрації документів, а на другій – система реєстрації прав. Так як реєстрація землі є компетенцією провінції, фактично існує десять різноманітних провінційних систем для реєстрації права власності, а також федеральна система реєстрації для земель, які є власністю Федерації. Враховуючи це, видається неможливим зібрати інформацію з усіх цих систем разом і створити «національну» систему реєстрації прав власності. Проте, загальними рисами цих систем є те, що: по-перше, земля і будинки є одним цілим, якщо не внесено запис про інше; по-друге, власність є абсолютною, якщо не записано інше, тобто обмеження на використання і сервітути можуть бути зареєстровані в праві власності; по-третє, право власності супроводжується формальним описом земельної ділянки та її меж; по-четверте, держава забезпечує гарантії відповідності права власності і забезпечує компенсацію у випадку виникнення помилки при реєстрації, що призвела до втрат; по-п’яте, держава стягує плату за використання реєстраційної системи, що надає певні гарантії; по-шосте, громадськість має доступ до інформації реєстраційної системи [5, с. 10]. На основі вищевикладеного, ми маємо змогу зробити такі висновки. По-перше, досвід США щодо страхування титулу власника повинен розвиватися і в Україні, однак не замість, як в США, а поряд із системою реєстрації прав, створюючи додаткові гарантії захисту прав добросовісних набувачів нерухомого майна. По-друге, системи реєстрації нерухомого майна та прав на нього у США, Канаді та в Україні протягом тривалого часу базувалась на здійсненні відповідних повноважень органами місцевої влади. Реєстрація прав власності на нерухомість у Канаді є компетенцією провінцій. Кожна провінція має свою систему на базі місцевих органів влади, що відображає історичні умови даної провінції. У США фактично кожний штат має свою систему реєстрації нерухомості, що базується на законодавстві штату. У більшості штатів створені офіційні реєстри документів, головним мотивом створення яких було поліпшення розвитку ринку землі. Таким чином, побудова національної системи реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна повинна базуватися на системі органів місцевого самоврядування.
Література: 1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А. А. Лазаревского. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. – 176 с. 2. В. Крат Державна реєстрація прав на нерухомість: світовий досвід / Василь Крат / Українське комерційне право. – 2009. – № 9. – С. 72-79. 3. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Рук. ав. кол. – д. ю. наук В. В. Залесский. – М.: Издательство НОРМА, 2000. – 648 с. 4. Стеценко Н. Регистрация прав на недвижимое имущество: сравнительные аспекты / Николай Стеценко // Property Times. – P. 23. 5. Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / С. В. Безбах. – М., 2004. – 18 с. 6. Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому прав. / Л.Ю. Василевська. – М.: «Статут», 2004. 7. Копейкин А. Б. Международный опыт защиты прав собственников – добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика / А. Б. Копейкин. – 2003. – № 2. – С. 47-56.
е-mail: ov.martinyuk@gmail.com
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
