Україна є соціальною, правовою державою, в якій найвищою соціальною цінністю визнається людина, її життя і здоров'я, честь і гідність, тому права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави у соціальній сфері. За чинною Конституцією України кожен має право на житло. Право власності та інші права на житло надійно гарантуються. Але постійно виникають питання правового режиму житла, обрання форми його управління, проведення поточного і капітального ремонту.
Метою роботи є дослідження форм управління багатоквартирного будинку, які мають стати головним інструментом реалізації реформи у сфері житлово-комунального господарства.
Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирним будинком – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна [1].
Власники квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку є співвласниками цього будинку, які мають право не тільки користуватися своїм майном, а й відповідальні за його стан, можуть вирішувати питання комфортності проживання в ньому, впливати на якість обслуговування будинку, бути активними у вирішенні питань власного житлового добробуту.
Однією з форм управління багатоквартирним будинком є самостійне управління співвласниками. Цей варіант може бути рекомендований для малоквартирних будинків (3-5 квартир), де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: – розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; – проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; – визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників; – визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком; – відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища; – прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги) [1, ст. 11].
Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до Закону.
Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
За такої форми управління не треба створювати юридичну особу ОСББ, стежити за поданням звітності та пояснювати особливість статусу ОСББ органам влади та місцевого самоврядування. Однак є й інші труднощі у питаннях як збирати гроші, як стежити за використанням, як захистити їх від зловживань. Тому законодавець передбачив можливість співвласникам обрати управителя для свого будинку.
Тож, наступною формою управління багатоквартирним будинком є управління багатоквартирним будинком управителем.
Ця форма передбачає управління будинком на підставі договору про надання послуг з визначеним управителем. Договір про надання послуг з управління будинком повинен містити такі істотні умови: перелік послуг, вимоги до якості послуг, прав й обов’язки сторін, відповідальність сторін за порушення договору, ціну послуг, порядок оплати послуг, порядок і умови внесення змін до договору, строк дії договору і умови продовження дії та розірвання договору [1, ст. 12]. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України [2].
Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя.
Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.
Управління багатоквартирним будинком може здійснюватися у формі створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ або об’єднання). ОСББ – юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна [3].
Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання, об’єднання є юридичною особою. Тому об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками [3, с. 5].
Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників.
Законом передбачається певна процедура створення об'єднання за допомогою скликання, яка здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.
Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. Державна реєстрація об'єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об'єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.
Органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому Законом для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.
Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.
Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації [3, с. 8].
Отже, актуальними питаннями реформування житлово-комунального господарства є необхідність створення інструментів їх реалізації – організацій співвласників багатоквартирних будинків, які самостійно можуть вирішувати питання утримання, користування, постачання якісних комунальних послуг у багатоквартирні будинки. Крім того, важливим є юридичний аспект організаційних форм таких організацій, серед яких слід виділити можливість самостійного управління багатоквартирним будинком співвласниками, управління багатоквартирним будинком управителем і управління багатоквартирним будинком ОСББ. Слід підкреслити, що це форми управління багатоквартирним будинком відповідно до сучасного законодавства, але одна з них обирається лише співвласниками цього будинку і дає можливість колективно приймати рішення і більш ефективно і якісно управляти своїм будинком та прибудинковою територією.
Література:
1. Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку Закон України від 14.05.2015 № 417-VІІІ [Електронний ресурс] // Верховна Рада України. [офіційний веб портал] – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19
2. Про затвердження Правил надання послуг з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 05.09.2018 № 712 [Електронний ресурс] // Постанова Кабінету Міністрів України [офіційний веб портал] – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/712-2018-%D0%BF
3. Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку Закон України від 29.11.2001 № 2866-ІІІ [Електронний ресурс] // Верховна Рада України. [офіційний веб портал] – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14
4. Про житлово-комунальні послуги Закон України від 09.11.2017 № 2189-VІІІ [Електронний ресурс] // Верховна Рада України. [офіційний веб портал] – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19
5. Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання Закон України від 22.06.2017 № 2119-VІІІ [Електронний ресурс] // Верховна Рада України. [офіційний веб портал] – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2119-19
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
