Договір купівлі-продажу є найпоширенішим інструментом регулювання суспільних відносин, особливо в сучасних реаліях, пов'язаних із вторгненням рф в Україну. Ці події внесли зміни в різні сфери сучасного життя, включаючи правове регулювання договірних відносин, зокрема, це вплинуло на процедуру укладання договорів купівлі-продажу, реєстрацію прав на нерухоме майно, відбилося на особливостях вчинення нотаріальних дій та позначилося на роботі державних реєстрів. Нинішнє становище не оминуло й обмеження розпорядженні набутого майна за договором упродовж певного терміну. Обкреслені обставини вказують на динаміку договірних відносин, що зумовлює актуальність цієї проблеми та потребує теоретичного обґрунтування в умовах воєнного стану в Україні. Зважаючи на вищезазначене, мета нашої наукової розвідки полягає у дослідженні особливостей правового регулювання договорів купівлі-продажу в умовах введення воєнного стану в Україні. Досягнення мети визначає низку завдань, зокрема:
- аналіз нових законодавчих змін, що регулюють процедуру укладення та посвідчення таких договорів під час воєнного стану;
- вивчення «меж» та «обмежень» у договірних відносинах купівлі-продажу;
- охарактеризування особливостей нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
Науковий аналіз попередніх досліджень свідчить про існуючий інтерес до правового регулювання договорів купівлі-продажу. В науковій літературі особливості змісту договору купівлі- продажу розглядали такі провідні вчені в галузі цивільного права: Т. В Бобко, Т. В Боднар, А. Б. Гриняк, О. О. Кот, Н. С. Кузнєцова, Р. А Майданик, Д. О. Маріц. В тому числі, елементи договору купівлі- продажу були зображені в працях науковців: Г. П Тимченка, О. С Яворської та інших. Проте багато питань, особливо у контексті воєнного стану та нових законодавчих ініціатив, залишаються відкритими.
У ч.1 ст. 655 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) зазначається, що «на підставі договору купівлі- продажу продавець передає або бере на себе зобов’язання передати майно (товар) у власність покупця, а останній приймає чи бере на себе зобов’язання прийняти це майно (цей товар) та заплатити за нього погоджену грошову суму» [1]. Спираючись на вище згадану норму ЦК України у науковій літературі зазначається, що «...назва договору унікальна в тому сенсі, що лише в ній, на відміну від назв інших цивільних договорів, об’єднано два етапи: пропозицію укласти договір та її прийняття» [2]. Проте, у науково-практичному коментарі до ЦК України.
Договір купівлі – продажу є універсальною формою товарно- грошового обміну. Більшість громадян, які мають намір стати власниками житла, набуватимуть його саме за цим договором [3].
Купівля-продаж житлових приміщень обумовлена низкою особливостей. По-перше, житло – це об’єкт нерухомості в житловій сфері, тобто воно є невіддільним від земельної ділянки, на якій розташовано. По-друге, житлове приміщення, як правило, має достатньо високу вартість. По-третє, житло є річчю, визначеною індивідуальними ознаками, і відповідно є незамінним. По-четверте, житлове приміщення має особливий соціальний характер, в зв’язку з чим воно використовується виключно за цільовим призначенням, а саме, для постійного проживання в ньому фізичних осіб. Вищезазначені особливості вимагають чіткої правової регламентації відносин купівлі- продажу житла. Сьогодні має місце рекодифікація цивільного (приватного) права України. Отже аналіз цього питання є надзвичайно актуальним.
В ЦК України не має спеціальних правових норм, що регулюють купівлю-продаж житлових приміщень. На такі відносини поширюються положення § 1 «Загальні положення про купівлю-продаж» гл. 54 [1].
Виходячи з загального визначення договору купівлі-продажу, що міститься в ст. 655 ЦК, договір купівлі-продажу житла може бути сформульований таким чином. За договором купівлі-продажу житла одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати житлове приміщення у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти житлове приміщення і сплатити за нього певну грошову суму [1].
За своєю юридичною природою договір купівлі-продажу житла є двостороннім та оплатним. Більш того, виходячи із загального визначення договору купівлі-продажу, за своєю юридичною конструкцією він може бути як консенсуальним, так й реальним договором. Однак, згідно зі ст. 657 ЦК, договір купівлі-продажу нерухомого майна, в тому числі і договір купівлі-продажу житла, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Всі договорі, відносно яких законодавець вимагає нотаріального посвідчення, є укладеними з моменту його посвідчення нотаріусом (ч. 3 ст. 640 ЦК). Положення ст. 657 та ч. 3 ст. 640 ЦК мають імперативний характер і не можуть бути змінені за домовленістю сторін [1]. Отже для укладення договору купівлі- продажу житла необхідно досягнення згоди між сторонами та її нотаріальне посвідчення. Інші додаткові дії, зокрема передання житла, для укладення договору не вимагаються. Таким чином, можливо зробити висновок, що договір купівлі-продажу житлового приміщення є виключно консенсуальним та його визначення не може базуватися на загальному визначенні договору купівлі-продажу, яке закріплено в ст. 655 ЦК [1]. Неодноразово визначалося, що в гл. 54 ЦК «Купівля-продаж» повинен бути окремий параграф, присвячений регламентації купівлі-продажу нерухомості, в якому були б окремі норми що стосуються купівлі-продажу житла. В них слід закріпити таке визначення договору, а саме: за договором купівлі-продажу житла одна сторона (продавець) зобов’язується передати житлове приміщення у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов’язується прийняти житлове приміщення та сплатити з нього певну грошову суму [1].
Пісумовуючи вищеокреслене, зазначимо, що договір купівлі-продажу житла є консенсуальним та оплатним, але вимагає письмової форми та нотаріального посвідчення згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України [1]. Стаття вказує на необхідність подальшого дослідження та регулювання купівлі-продажу нерухомості, зокрема житлового приміщення, в контексті сучасних викликів, таких як воєнний стан та реформи у законодавстві.
Література
1. Цивільний Кодекс України: Закон України від 16 січня 2003 р. №435-IV / Верховна Рада України. Офіційний веб-сайт. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text (дата звернення:10.12.2023).
2. Міліщук Н. С. Правове значення форми договору купівлі-продажу у процедурі його укладення. Держава та регіони. 2021. №. 2. С. 22-27.
3. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / за ред. В. М. Коссака. Київ: Істина, 2004. 976 с.
4. Цивільне право: підручник: у 2 т. / В. І. Борисова, Л. М. Баранова, Т. І. Бєгова та ін: Право, 2011. Т. 2. 552 с.
5. Мін’юст: Україна продовжує боронитися на всіх фронтах, захищаючи у тому числі й сферу держреєстрації прав на нерухомість і бізнесу. Урядовий портал. 2022. 4 квітня. URL: https://www.kmu.gov.ua/news/minyust-ukrayina-prodovzhuye-boronitisya-na-vsih-frontah-zahishchayuchi-u-tomu-chisli-j-sferu-derzhreyestraciyi-prav-na-neruhomist-i-biznesu (дата звернення: 11.12.2023).
6. Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану: Постанова Кабінету Міністрів України від 19 квітня 2022 р. № 480 / Кабінет Міністрів України. Офіційний веб-сайт. URL:https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/480-2022-п#Text (дата звернення: 12.12.2023)
7. Постанова Верховного Суду від 22 червня 2022 р. № 296/7213/15 / Єдиний державний реєстр судових рішень. Офіційний веб-сайт. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105011832 (дата звернення:03.12.2023)
8. Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо нотаріату та державної реєстрації в умовах воєнного стану / Постанова Кабінету Міністрів України від 22 червня 2022 р. № 719. Кабінет Міністрів України: офіційний веб-сайт. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/719-2022-п#Text (дата звернення:10.12.2023)
9. Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо вдосконалення законодавства на період дії воєнного стану / Закон України від 24 березня 2022 р. № 2142-IX. / Верховна Рада України. Офіційний веб-сайт. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2142-20#Text (дата звернення:08.12.2023)
10. Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо перегляду окремих пільг з оподаткування / Закон України від 26 червня 2022 р. № 2325-IX / Верховна Рада України. Офіційний веб-сайт. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2325-20#Text (дата звернення:10.12.2023)
_______________________
Науковий керівник: Ільків Олег Васильович, доктор юридичних наук, професор, Приватний вищий навчальний заклад «Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем’янчука»
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
