Війна росії проти України завдає надзвичайної шкоди, оскільки знищуються не лише об’єкти військової інфраструктури, а і цивільної, серед яких будинки мирних жителів, школи, лікарні, а також інше майно громадян та іноземців.
Постає питання: хто відшкодовуватиме завдану шкоду внаслідок воєнних дій, яким способом, у якому порядку, у які строки тощо. У зв’язку із чим досить активно обговорюються механізми відшкодування шкоди, завданої майну внаслідок агресії росії. Це питання є складним, довготривалим, і водночас ключовим для здійснення боротьби з ворогом та подальшого ефективного стягнення з нього всіх завданих збитків. Саме житло є пріоритетним, оскільки людям, які втратили домівки необхідно десь жити, то першочергово держава спрямувала свої сили, свою діяльність на впровадження компенсаційних механізмів за знищене та пошкоджене житло.
З метою регулювання компенсаційних процедур, було прийнято цілу низку нормативно-правових актів.
Проаналізувавши весь компенсаційний механізм, можна зазначити, що нотаріус є залученим майже на кожному етапі, фактично супроводжує його від початку до кінця, розпочинаючи подачею інформаційного повідомлення про пошкоджене/знищене майно і завершуючи накладенням заборони на відчуження нерухомого майна, придбаного з використанням житлового сертифікату. Фактично нотаріус займається наданням правових порад/консультацій постраждалим з питань, що стосуються отримання компенсації; подачею повідомлення про пошкодження/знищення майна; подачею заяви про отримання виплат за пошкоджене/знищене житло; оформленням відповідних довіреностей, заяв співвласників пошкодженого житла; здійснює реєстрацію права власності в ДРРП при необхідності; допомагає у процесі відновлення втрачених документів; займається оформленням спадщини, офіціалізацією статусу спадкоємця; реєстрацією припинення права власності на знищене майно; посвідченням договорів з використанням житлових сертифікатів (допомагає при реалізації житлових сертифікатів).
Першим кроком на шляху отримання компенсації є подача інформаційного повідомлення про пошкоджене та знищене майно. Пунктом 4 постанови КМУ «Про збір, обробку та облік інформації про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України» передбачено, що повідомлення про пошкодження майна може бути подане до Реєстру пошкодженого та знищеного майна: декількома способами, одним з яких є через нотаріуса.
Нотаріус у день звернення фізичної особи чи представника юридичної особи з метою подання інформаційного повідомлення: встановлює фізичну особу та повноваження представника юридичної особи (у разі подання інформаційного повідомлення представником); заповнює інформаційне повідомлення, яке формується засобами Порталу Дія. Після формування інформаційного повідомлення засобами Порталу Дія нотаріус накладає кваліфікований електронний підпис; роздруковує зареєстроване інформаційне повідомлення (за бажанням особи).
Згідно з даними статистики Мінвідновлення тільки 22 нотаріуси подали такі інформаційні повідомлення в Дії станом на кінець 2023 рік. Коли нотаріус заходить в дію за допомогою ключа нотаріуса Дія має бачити особу саме як нотаріуса і дати доступ до спеціального інтерфейсу, зі спеціальною добудовою, що інформаційне повідомлення має подаватись від імені третьої особи, а не від імені нотаріуса. З цим виникають труднощі на практиці, не вдається отримати доступ до спеціального інтерфейсу нотаріуса.
Для того, щоб скористатися правом на компенсацію, особі потрібно підтвердити своє право власності на пошкоджену або знищену нерухомість шляхом внесення відомостей до ДРРП. Добре, коли документи збереглись, однак в більшості випадків – це рідкість.
Наступним кроком для отримання компенсації особа має подати відповідну заяву про отримання виплат за пошкоджене житло в електронній формі – через портал Дія, а у паперовій формі – через ЦНАП, орган соціального захисту населення або нотаріуса.
В цьому разі нотаріус встановлює особу та повноваження її представника (у разі подання звернення представником), що здійснюється шляхом перевірки паспорта та реєстраційного номера облікової картки платника податків (за наявності). Якщо заява подається через представника, то окрім паспорта та ідентифікаційного коду (за наявності) потрібно перевірити документи, які підтверджують статус уповноваженого представника (нотаріально посвідчену довіреність) або законного представника (свідоцтво про народження дитини, яка є власником пошкодженої нерухомості, якщо заяву подаватиме один із батьків). Під час подачі заяви нотаріусу надається інформація про наступне: про реальний стан нерухомості: чи було вже проведено ремонт у пошкодженій оселі – повний або частковий; наявність/відсутність пріоритетного права на отримання компенсації (якщо у заявника є пільги, нотаріус проставить відповідну відмітку, а документи, які підтверджують наявність пріоритетного права, потрібно буде надати членам «компенсаційної» комісії, котрі проводитимуть огляд пошкодженого житла); відомості про співвласників, які надаватимуть згоду на отримання компенсації (у випадку спільної сумісної власності заявник має підтвердити, що інформація про всіх співвласників, яку автоматично «підтягує» система, правильна: інших співвласників немає, при цьому письмову нотаріально посвідчену згоду всіх співвласників об’єкта нерухомого майна на отримання компенсації заявником потрібно буде надати «компенсаційній» комісії під час огляду житла; якщо пошкоджена оселя має кількох власників, інформація щодо права власності кожного з них має бути внесена до ДРРП); про відсутність обмежень для отримання компенсації, а саме: що заявник не перебуває під санкціями, не має судимості за злочини проти основ національної безпеки України, а також не є спадкоємцем відповідної категорії осіб. Нотаріус роздруковує зареєстровану заяву, інший документ (за бажанням особи) та забезпечує її підписання отримувачем компенсації та видає заявнику примірник зареєстрованої заяви із зазначенням реєстраційного номера заяви та цифрового коду.
Особа може подати заяву як самостійно, так і через представника. Статус уповноваженої особи необхідно належним чином оформити видавши довіреність у нотаріуса або в консульській установі України за кордоном.
Важливим є момент, що якщо майно належить на праві спільної власності, то подає заяву один зі співвласників (заявник один), а решта – дають згоду (є спеціальне віконце для згоди, де є QR-код, який може бути використаний протягом 24 год.). Якщо співвласник не може надати QR-код згоду, то він іде до нотаріуса і робить згоду на подачу заяви та отримання компенсації у довільній формі, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально.
Що стосується вищезгаданих перших кроків на шляху отримання компенсації, то нотаріуси виступають фронт-офісами для подачі та реєстрації заяв та звернень. Однак тут виникає питання щодо функції, яку виконує у цьому випадку нотаріус, оскільки він являється уповноваженою державою особою, яка повинна здійснювати нотаріальну діяльність. А тут з’являється роль фронт-офісу, яка не дуже пов’язується з нотаріальною функцією. Однак це може підпадати під інші функції, що делеговані нотаріусу державою. Делегування таких повноважень зроблено з врахуванням того, що не всі особи мають змогу користуватись Дією з різних причин (проблеми зі зв’язком, Інтернетом, відсутність Дії, відсутність навичок користування гаджетами, коли говоримо про людей похилого віку тощо).
Після того як заява була подана «компенсаційна» комісія її розглядає і приймає відповідне рішення. Отримувач компенсації має здійснити дії щодо державної реєстрації припинення права власності на знищений об’єкт нерухомого майна у випадку ухвалення «компенсаційною» комісією рішення про надання компенсації після затвердження уповноваженим органом такого рішення і до моменту проведення виплати компенсації чи до дати нотаріального посвідчення договору про придбання житла з використанням житлового сертифіката. Державна реєстрація припинення права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт будівництва у зв’язку з його знищенням проводиться за заявою власника (співвласників) закінченого будівництвом об’єкта чи об’єкта незавершеного будівництва будь-яким державним реєстратором (в тому числі нотаріусом). Незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, місцезнаходженням яких є Автономна Республіка Крим, Донецька, Запорізька, Луганська, Миколаївська, Харківська, Херсонська області, місто Севастополь.
Припинення права власності на знищене житло – це один з обов’язкових етапів для отримання компенсації у вигляді як житлового сертифіката, так і коштів на нове будівництво. Державна реєстрація припинення права власності на знищену нерухомість проводиться за наявності: витягу з Реєстру пошкодженого та знищеного майна, поданого заявником чи отриманого реєстратором (нотаріусом), що містить інформацію про акт комісійного обстеження, категорія пошкоджень об’єкта в якому зазначена як «об’єкт непридатний для використання за цільовим призначенням, повністю втратив свою економічну цінність, наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про небезпеку аварійного обвалення об’єкта (зруйнований об’єкт)», чи акт дистанційного обстеження із висновком про те, що об’єкт є знищеним; або поданого заявником відповідного акта комісійного обстеження чи акта дистанційного обстеження або їх копій, засвідчених підписом такого заявника. У разі коли акт комісійного обстеження міститиме висновок щодо необхідності проведення технічного обстеження, державна реєстрація припинення права власності буде проводиться виключно за наявності відомостей про факт знищення, отриманих з ЄДЕССБ.
Трапляються випадки, коли особа припинила своє право ще до моменту подачі заяви про отримання компенсації, то вона втрачає своє право на це, подати заяву в такому разі на даний момент не можливо. Ольга Оніщук вбачає можливий вихід з цієї ситуації, а саме: звернення до суду за ст. 392 Цивільного кодексу України або дочекатись, поки на законодавчому рівні дане питання буде врегульовано.
Особа, отримавши житловий сертифікат, шукає житло на первинному або вторинному ринку нерухомості, у будь-якому безпечному регіоні (тільки не зона бойових дій та не зона окупації). Наступним кроком відбувається подача звернення до АТ «УКРПОШТА» про фінансування придбання житла в розмірі визначеному у житловому сертифікаті. Звернення до АТ «УКРАПОШТА» можна подати знову ж таки двома способами, в тому числі через нотаріуса. У такому разі нотаріус: встановлює особу заявника та перевіряє повноваження представника (у разі подачі заяви представником); заповнює звернення про фінансування придбання житла, яке формується засобами Порталу Дія; видає заявнику примірник звернення з відміткою про його реєстрацію РПЗМ із зазначенням реєстраційного номера звернення у цьому реєстрі. «УКРПОШТА» надає відповідь чи заброньовані кошти.
Нотаріус вносить дані про укладенні договору з використанням житлового сертифікату до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Сюди також вносяться дані про не використані кошти (якщо майно придбалось за меншу суму, ніж та, що була зазначена в сертифікаті). Окрім стандартних перевірок, які нотаріус здійснює при укладення договору купівлі-продажу, він має також перевірити наявність факту припинення права власності у зв’язку зі знищенням; перевіряється безпечність регіону, де придбавається майно відповідно до наказу Мінреінтеграції «Про затвердження Змін до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією», який постійно оновлюється; при укладенні договорів на первинному ринку також здійснюються перевірки наявності порушених проти замовника справ про банкрутство (єдиний реєстр підприємств, нема прямого безпосереднього доступу, потрібно надіслати запит та отримати паперову форму-відповідь); відсутності в ЄДР судового рішення про визнання юридичної особи банкрутом; відсутність факту перебування замовника в стані припинення; наявність у замовника будівництва права на виконання будівельних робіт (за даними ЄДСББ). В договорі має обов’язково зазначатись про накладення заборони відчуження на 5 років, а також те, що перерахунок коштів компенсації на рахунок продавця відбувається протягом 5 робочих днів з дня внесення даних про договір нотаріусом в РПЗМ (це щодо процедури розрахунку, щоб не зупиняти процедуру реєстрації, коли зареєстрували заяву про перехід права власності).
Нотаріус, який посвідчує договір про придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката, накладає заборону відчуження строком на п’ять років. Не можна накласти заборону на те, що ще не перейшло у власність, тому дається один день на реєстрацію заборони з моменту прийняття рішення про реєстрацію права. Одночасність не передбачена, як нотаріальна дія здійснюється після реєстрації права власності. Наявність такої заборони не перешкоджає подальшому обтяженню речових прав на такий об’єкт. У разі оплати різниці між фактичною вартістю об’єкта та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, за рахунок кредиту наявність заборони відчуження об’єкта житлової нерухомості, земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, не перешкоджає передачі такого об’єкта в іпотеку для забезпечення зобов’язань за договором про надання кредиту на таке придбання з подальшим обтяженням речових прав на такий об’єкт (у тому числі обтяженням іпотекою).
02 січня 2024 року відбулося перше нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житла з використанням житлового сертифікату. За інформацією Олександра Кубракова, Віцепрем’єр-міністра з відновлення України – Міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України, загалом для виплати компенсацій за повністю знищене житло сформовано 1826 житлових сертифікатів. З них уже понад 400 родин забронювали кошти для купівлі нового житла і готові укладати угоди купівлі-продажу.
Отже, підсумовуючи вищезазначене можна сказати, що механізм компенсації за пошкоджене та знищене майно внаслідок війни рф проти України активно розвивається та впроваджується в реальне життя. Реагування держави є досить швидким, оскільки раніше панували думки, що відбудова та відновлення будуть можливими тільки після завершення війни. Однак на цей момент здійснено багато роботи та докладено значних зусиль, щоб запустити національний механізм надання компенсації, який має на меті стати складовою частиною міжнародного компенсаційного механізму, саме тому важливим є момент фіксації підтвердження зареєстрованого права на знищене та пошкоджене майно. Роль нотаріуса в компенсаційній процедурі є значною та вагомою. Саме нотаріус супроводжує особу на всіх етапах цього довготривалого процесу, починаючи від надання правових консультацій та закінчуючи посвідченням договорів із використанням житлового сертифікату. Нотаріус може бути єдиним вікном, що сприяє більш ефективному та простому способу реалізації компенсаційного механізму. Оскільки всі ці процедури є новими, на практиці можуть виникати труднощі, певні моменти можуть викликати більше питань, ніж відповідей. Тому даний механізм має пройти перевірку практикою, в ході якої будуть виявлені моменти, що потребують удосконалення, зокрема стосовно спадкування, стосовно порядку дій, передбаченого для осіб, що вже припинили право власності до подачі заяви про отримання компенсації, можливості безперешкодного доступу нотаріуса до спеціального інтерфейсу Застосунку Дія, доцільності та необхідності сплати збору до Пенсійного фонду при купівлі нерухомого майна з використанням житлового сертифікату тощо.
Література:
1. Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій обʼєктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України: Закон України від 23 лютого 2023 року № 2923-IX. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2923-20#Text (дата звернення: 10.11.2024).
2. Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення правового регулювання питань, пов’язаних із забороною відчуження об’єктів нерухомого майна, придбаних (у тому числі проінвестованих/профінансованих) з використанням житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості: Закон України від 22 лютого 2024 року № 3588-IX. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3588-IX#Text (дата звернення: 31.05.2024).
3. Про затвердження Порядку визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації: Постанова Кабінету Міністрів України від 20 березня 2022 року №326. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/326-2022-%D0%BF#Text (дата звернення: 10.11.2024).
4. Про збір, обробку та облік інформації про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України: Постанова Кабінету Міністрів України від 26 березня 2022 року №380. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/380-2022-%D0%BF#Text (дата звернення: 10.11.2024).
5. Про затвердження Порядку надання компенсації для відновлення окремих категорій обʼєктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф, з використанням електронної публічної послуги «єВідновлення»: Постанова Кабінету Міністрів України від 21 квітня 2023 року №381. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/381-2023-%D0%BF#Text (дата звернення: 10.11.2024).
6. Про затвердження Порядку надання компенсації за знищені обʼєкти нерухомого майна: Постанова Кабінету Міністрів України від 30.05.2023 року №600. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/600-2023-%D0%BF#Text (дата звернення: 10.11.2024).
7. Деякі питання забезпечення функціонування Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України: Постанова Кабінету Міністрів України від 13 червня 2023 року №624. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/624-2023-%D0%BF#Text (дата звернення: 10.11.2024).
8. Про реалізацію експериментального проекту щодо проведення обстеження знищених окремих категорій об’єктів нерухомого майна, зокрема із застосуванням інформаційних продуктів дистанційного зондування Землі: Постанова Кабінету Міністрів України від 27 жовтня 2023 року №1185. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1185-2023-%D0%BF#Text (дата звернення: 10.11.2024).
9. Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо регулювання відносин, пов’язаних з наданням компенсації за об’єкти нерухомого майна, знищені та пошкоджені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України: Постанова Кабінету Міністрів України від 16 січня 2024 року №39. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/39-2024-%D0%BF#Text (дата звернення: 10.11.2024).
10. Про затвердження Змін до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією: Наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 08 березня 2024 року №65. URL: https://minre.gov.ua/wp-content/uploads/2024/10/24_perelik_nakaz_360_vid_14_zhovtnya_2024_2.pdf (дата звернення: 10.11.2024).
11. Шуляк О. О. ІІІ Форум з відновлення Житомирщини. URL: https://www.ukrinform.ua/rubric-vidbudova/3823000-u-dii-zareestruvali-majze-600-tisac-povidomlen-pro-poskodzene-abo-zrujnovane-zitlo.html (дата звернення: 10.11.2024).
12. Волонтерська платформа «Поверни своє». URL: https://getitback.in.ua/ (дата звернення: 10.11.2024)
13. Оніщук О. М. Моя країна – не руїна: як створити ефективний компенсаційний механізм для України? URL: https://uifuture.org/publications/moya-krayina-ne-ruyina-yak-stvoryty-efektyvnyj-kompensaczijnyj-mehanizm-dlya-vidnovlennya-ukrayiny/ (дата звернення: 10.11.2024).
14. Перше нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу з використанням житлового сертифікату. URL: https://npu.ua/news/rpzmnews/ (дата звернення: 10.11.2024).
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
