Оцінка нерухомості – це невід’ємний інструмент здійснення операцій з капіталом, який дозволяє інвесторові мінімізувати ризики. Вона дозволяє отримати якнайповнішу інформацію про слабкі і сильні сторони об’єкта оцінювання, оцінити ефективність його функціонування, поточні, минулі і майбутні витрати і доходи, а також перспективи розвитку, що у підсумку слугує основою прийняття ефективних управлінських рішень відносно об’єкта оцінки [3, с. 58].
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. визначив правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, забезпечив створення системи незалежної оцінки майна [7, с. 51].
Але за роки дії закону неодноразово висловлювалися пропозиції щодо удосконалення окремих його положень, з'явилась низка законопроектів, які приводили до гострих професійних дискусій серед законодавців, науковців та практикуючих оцінювачів.
Головна проблема це заниження суб’єктами оціночної діяльності вартості майна для подачі такої оцінки нотаріусу, у випадках передбачених законодавством, при вчиненні нотаріальних дій [1, с. 170].
Така ситуація стала доволі розповсюдженим явищем і нотаріуси змушені констатувати, що громадяни в більшій мірі не розуміють до яких негативних наслідків призведуть подібні пропозиції суб’єктів оціночної діяльності занизити вартість нерухомого майна у разі його продажу.
У ФДМУ погоджуються, що вони отримують для реєстрації більше 100 звітів про оцінку нерухомості від одних і тих же оцінювачів. Такі компанії працюють серед посередників і мають «філії» з дублюючими печатками та факсиміле оцінювачів. Проте законодавство не дозволяє Фонду відмовляти їм в реєстрації таких звітів, немає правових підстав [1, с. 170].
Задля вирішення проблеми потрібні зміни законодавства, і спроби зробити зміни існують. Так прес-служба Фонду державного майна України поширила інформацію про завершення роботи відомства щодо опрацювання зауважень Секретаріату Кабінету Міністрів України до проекту нової редакції Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Згідно оприлюдненого повідомлення, опрацьований законопроект, який розроблявся спільно з оціночною спільнотою, направлено для схвалення до Кабінету Міністрів України [2, с. 78].
Проект нової редакції профільного закону передбачає цілий ряд позитивних змін, серед яких, зокрема, можна виділити наступні:
1. З метою забезпечення спільного державного та громадського регулювання професійної оціночної діяльності Фондом державного майна України створюється Рада з питань оціночної діяльності, яка є постійно діючим колегіальним органом.
2. Запроваджується на перший погляд прозорий, хоча і не до кінця зрозумілий, механізм функціонування та моніторингу Єдиної бази звітів про оцінку майна.
3. Підвищення кваліфікації оцінювачів пропонується проходити раз в три роки за різними формами та способами, з числа визначених Фондом державного майна України та Радою з питань оціночної діяльності.
4. І що важливо, пропонується експертну грошову оцінку земельних ділянок нарешті об’єднати з оцінкою земельних поліпшень, щоб була одна спеціалізація – оцінка нерухомого майна (у тому числі земельних ділянок) [5, с. 213].
Але незважаючи на наявність позитивних змін, передбачених в законопроекті, переважна частина представників оціночної спільноти висловлювала цілу низку своїх концептуальних зауважень до законопроекту ФДМУ ще на початковому етапі його обговорення. І ось в результаті маємо практично ту ж редакцію, зміни, що пропонувались спільнотою оцінювачів майже не враховані. Врешті решт, «опрацьований» законопроект такий, що в принципі не має шансів не тільки на прийняття його в якості закону, а й навіть на схвалення Кабінетом Міністрів України. Свідомо чи не свідомо законопроект містить такі «новели», деякі з яких суперечать діючому законодавству, а деякі взагалі здоровому глузду, як, наприклад, відкликання звіту [2, с. 128].
Нажаль, мова знову піде про спробу чиновників «покерувати ринком» в ручному режимі, в досліджуваному законопроекті з’явилася стаття 21, якою передбачені підстави для анулювання Фондом державного майна України сертифіката суб’єкта оціночної діяльності у будь-якого суб’єкта господарювання на термін від одного до п’яти років [6].
Таким чином Фонд державного майна України в одній особі намагається бути і державним регулятором оціночних послуг, і замовником оцінки, і розпорядником оцінюваного майна, і уповноваженим органом з питань державного нагляду та контролю за суб’єктами оціночної діяльності (який може застосовувати до суб’єктів господарювання відповідні санкції у вигляді припису, розпорядження або іншого розпорядчого документу, а також виступати ініціатором процесу призупинення надання послуг окремими суб’єктами господарювання). Але що просто шокує, так це те, що ФДМУ вже стане тим органом (замість суду, як того вимагає закон), який зможе виносити рішення про призупинення надання послуг суб’єктами господарювання та ще й не просто до моменту усунення виявлених порушень, а зразу на термін від одного до п’яти років. Відразу виникає ціла низка питань, зокрема, навіщо Фонду державного майна України такі повноваження і в чому тоді полягає суть так званої «дерегуляції»? Більше того, наскільки прагнення державного регулятора підмінити собою суд є законними [5, с. 243]?
І все б, на перший погляд, цілком правильно і благородно, от тільки норми даної статті (у запропонованій ФДМУ редакції) прямо протилежні основним положенням Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності», який є чинним на території України з 2007 року та визначає правові та організаційні засади, основні принципи і порядок здійснення державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності.
І ще про одне досить абсурдне питання від Фонду державного майна України – це норма пункту 5 статті 12 доопрацьованого законопроекту про відкликання звіту про оцінку майна з підстав, перерахованих в пункті 4 цієї ж статті.
Запропонована стаття проекту визначає сам механізм відкликання, але ж жодним чином не розкриває правові наслідки даного діяння. Незрозуміло, наприклад, яким буде статус угод, укладених на підставі звіту, після його відкликання, чинним чи не чинним залишається сам звіт, як враховуватиметься думка безпосередніх замовників звіту при відкликанні його суб’єктом оціночної діяльності і таке інше. До чого хорошого може призвести відкликання звіту, окрім як ухилення від відповідальності виконавця оцінки і шантажу виконавцем замовників чи користувачів оцінки, якщо він цього забажає [3, с. 63].
Розглянувши все вищезазначене можемо зробити висновки, що для вдосконалення законодавства України з оціночної діяльності необхідно врахувати зарубіжний досвід, а саме:
- необхідно створити чіткий механізм сертифікації суб’єктів оціночної діяльності, набуття ними кваліфікаційного досвіду, що позбавить можливості неякісної оціночної діяльності та відповідно призведе до дотримання європейських стандартів оцінки;
- необхідно впровадити один державний орган щодо регулювання оціночної діяльності, що відповідно призведе до виключення міжвідомчих суперечностей;
- необхідно створити єдині методичні рекомендації та стандарти щодо визначення вартості оцінюючого майна;
- єдиний державний орган з питань оціночної діяльності повинен бути підзвітним та координуватися Кабінетом Міністрів України;
- необхідно впровадити більш жорсткий державний контроль щодо достовірності оцінки, що здійснюється суб’єктами оціночної діяльності;
- необхідно збільшити відповідальність суб’єктами оціночної діяльності;
- необхідно встановити в законодавстві про оцінку вимогу, що послуги з оціночної діяльності будуть надаватися виключно професіоналом-оцінювачем;
- необхідно удосконалити визначення суб’єкта оцінки;
- необхідно визначити конкретні вимоги до інформації, що надається суб’єктами даної діяльності;
- вдосконалити вимоги та контроль за якістю звітів, та актів суб’єктів оціночної діяльності;
- необхідно запровадити зарубіжний досвід професійної підготовки та підвищення кваліфікації суб’єктів оціночної діяльності [4, с. 148].
Отже, вдосконалюючи чинне законодавство України з оціночної діяльності необхідно створити дієве та ефективне законодавство, спроможне підтримувати порядок в даній сфері.
Значний об’єм роботи щодо впровадження європейських стандартів з оціночної діяльності не здійснено, в більшості домінує практика внесення змін і доповнень, що є не системними та відповідно не забезпечують необхідного результату.
Література:
1. Криштопа І. Оцінка нематеріальних активів: проблемні питання та напрямки їх вирішення / І. Криштопа // Галицький економічний вісник. – 2010 р. – № 1 (26). – с. 169-176.
2. Лебідь Н. Оцінка майна і майнових прав в Україні: монографія / Н. Лебідь, А. Мендрул, В. Ларцев, С. Скрінько, Н. Жиленко, В. Пашков – К.: ООО "Інформаційно-видавнича фірма "Прінт-Експрес", 2007 р. – 688 с.
3. Мамонов К.А. Оцінка нерухомого майна: теоретичні аспекти та напрями застосування / К.А. Мамонов // Комунальне господарство міст, науково технічний збірник. Випуск: 111. Серія: економічні науки. – Х.: ХНУМГ ім. О.М. Бекетова, 2013 р. – с. 58 – 65.
4. Момот Т.В. Структурно-змістовне дослідження понятійної бази оціночної діяльності: міжнародний досвід та проблеми національної адаптації / Т.В. Момот, А.І. Чудопол, А.В. Стапанова // Комунальне господарство міст. – 2014 р. – № 113. –с. 146-150.
5. Науково-практичний коментар Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» / К.І. Чижмарь, Д.В. Журавльов, С.В. Пєтков – К.: «Центр учбової літератури», 2016 р. – 350 с.
6. Про затвердження Національного стандарту №4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності»: Постанова Кабінету Міністрів України від 03.10.2007 року № 1185 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1185-2007-%D0%BF.
7. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні: Закон України від 12.07.2001 р. (із змінами) // Відомості Верховної Ради України. – 2001 р. – № 47. – 251 с.
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
